房企手握近萬頃閑置土地進(jìn)退兩難，業(yè)內(nèi)呼吁加大回收或調(diào)規(guī)力度

　　2025年是很多爆雷房企“甩掉歷史包袱”的一年，樓盤保交付任務(wù)基本完成，債務(wù)重組也有了不少進(jìn)展。

　　但有一個(gè)問題對(duì)他們來說仍是沉重的“包袱”——眾多爆雷房企手握大量 2021年前以高溢價(jià)搶下的土地，卻因當(dāng)下開發(fā)易虧損、過去的規(guī)劃不符市場(chǎng)趨勢(shì)等原因不愿開發(fā)。

　　總部位于華東的某爆雷房企，其手中土儲(chǔ)未開工面積按當(dāng)前開發(fā)速度，未來16年都開發(fā)不完；另一家規(guī)模曾排行業(yè)前20的爆雷房企，土儲(chǔ)超2500萬平方米，按當(dāng)前銷售速度，土儲(chǔ)20年都消化不完。

　　有業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)反映，存量土地去庫(kù)存雖已獲國(guó)家多項(xiàng)政策支持，卻因政策落地差異、房企債務(wù)復(fù)雜等因素，部分土地仍未被有效收儲(chǔ)。在此背景下，破解閑置土地難題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)樓市與去庫(kù)存目標(biāo)，成為亟待探索的關(guān)鍵問題。

　　土地閑置多年，房企開發(fā)意愿低

　　在樓市狂飆余波尚未退去的2021年，廣州市南沙區(qū)曾發(fā)布一個(gè)雄心勃勃的計(jì)劃——要在中心區(qū)域建一個(gè)“雙塔地標(biāo)”，最高建筑達(dá)到290米，與珠江新城的天際線遙相呼應(yīng)。

　　然而高大上的南沙新地標(biāo)并未快速崛起，這個(gè)商住地塊的一部分反而成了大型臨時(shí)停車場(chǎng)。

　　時(shí)隔多年，南沙區(qū)規(guī)自局于今年5月發(fā)布了一則《閑置土地認(rèn)定書》，宣告南沙“雙塔地標(biāo)夢(mèng)碎”。

　　這則《閑置土地認(rèn)定書中》顯示，地塊登記權(quán)屬人是廣州市百順欣光房地產(chǎn)有限公司，本來應(yīng)該最晚于2023年2月9日前動(dòng)工開發(fā)，但已超過合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)，因此地塊被認(rèn)定為閑置土地，閑置原因?yàn)槠髽I(yè)自身原因。

　　天眼查顯示，在股權(quán)穿透后，廣州市百順欣光房地產(chǎn)有限公司背后的控股股東是陽光城集團(tuán)股份有限公司。

　　曾經(jīng)年?duì)I收超過2000億元的房企陽光城，于2021年下半年出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，2022年2月美元債實(shí)質(zhì)性違約，2023年從深交所摘牌退市。在被認(rèn)定為閑置土地后，陽光城的南沙雙塔地塊已被調(diào)整規(guī)劃。

　　“雙塔地標(biāo)”地塊閑置多年未動(dòng)工，只是房地產(chǎn)“狂飆后遺癥”的縮影之一。如今，仍有很多出險(xiǎn)房企不知道該如何處置當(dāng)年樓市火熱時(shí)囤下的地塊。

　　“現(xiàn)在大家寧愿去卷代建市場(chǎng)，眼看代建費(fèi)率越來越低，也不愿意開發(fā)自己手中閑置的土地?！苯找患铱偛课挥谌A東的爆雷房企相關(guān)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

　　多家房企人士都向記者反饋，臨近年底，不少房企的保交付任務(wù)幾乎全部完成，債務(wù)重組也有了巨大進(jìn)展，很多房企已經(jīng)在年底開始盤算未來的發(fā)展之路。

　　不過，繼續(xù)開發(fā)手中土地，卻基本不在他們的計(jì)劃中。

　　這些土地大部分都是爆雷房企在2021年之前土地市場(chǎng)最火熱的時(shí)候，用高溢價(jià)率搶下的地塊，如今卻成了既無人想開發(fā)，也無人要接盤的資產(chǎn)。

　　前述華東某爆雷房企相關(guān)人士對(duì)記者表示：“公司那些閑置許久的土地，只要不開發(fā)，放在賬面上還算是資產(chǎn)，一旦開發(fā)就會(huì)虧損?！?/p>

　　記者查閱該公司2025年中期報(bào)告，該報(bào)告披露，這家公司共計(jì)有100多個(gè)存量項(xiàng)目，其中未開工面積合計(jì)達(dá)到400多萬平方米，報(bào)告期開工面積（2025年上半年）僅為12萬平方米。按照這個(gè)速度，未來16年都開發(fā)不完。

　　另一家爆雷房企在規(guī)模巔峰期時(shí)曾排到行業(yè)前20位，即便多年沒拿地，現(xiàn)在手中土儲(chǔ)還超過2500萬平方米，較多分布在太原、重慶、武漢、成都、溫州、南昌等二線城市。該公司今年上半年開發(fā)商品房的平均售價(jià)超過1萬元/平方米，按照這個(gè)價(jià)格粗略計(jì)算，該房企手中土儲(chǔ)貨值超過2500億元。

　　“放在過去，這些土儲(chǔ)是很好的資產(chǎn)包，有人搶著收。但是現(xiàn)在連債權(quán)人也不想拿走這些未動(dòng)工地塊，他們寧愿要工抵房?！边@家房企相關(guān)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

　　這家房企也不愿在當(dāng)下時(shí)間節(jié)點(diǎn)開發(fā)自己過去拿的地，今年僅有一個(gè)前些年拿地的地塊開工?！?021年及更早以前拿的土地，地塊當(dāng)初的規(guī)劃跟現(xiàn)在市場(chǎng)需求已經(jīng)不相符?！毕嚓P(guān)人士稱。

　　今年上半年，該房企合同銷售建筑面積不足100萬平方米，照這個(gè)速度，手中土儲(chǔ)20年也消化不完。

　　破解閑置土地難題，國(guó)家已出臺(tái)多項(xiàng)政策

　　目前閑置宅地規(guī)模到底有多大？土地去庫(kù)存又面臨哪些問題？

　　據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，到今年全國(guó)土地成交規(guī)模已經(jīng)連續(xù)4年負(fù)增長(zhǎng)，宅地出讓建筑面積已低于新房成交規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)正處于去庫(kù)存階段。截至今年7月，全國(guó)已有313個(gè)城市發(fā)布了存量住宅用地規(guī)模清單。

　　其中，27個(gè)典型城市存量住宅用地合計(jì)4.4萬公頃，各類保障房、人才住房、租賃住房等非商品住宅用地共有0.7萬公頃，占比16%；存量商品住宅用地共有3.7萬公頃，占比高達(dá)84%。從出售情況來看，已售部分折合土地規(guī)模為1.9萬公頃，合計(jì)占比僅43.3%，不足半數(shù)。（備注：27個(gè)典型城市包括北京、上海、廣州、深圳、常州、成都、東莞、佛山、福州、杭州、合肥、惠州、昆明、南昌、南京、寧波、廈門、蘇州、漳州、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶、珠海、天津、西安、沈陽）

　　也就是說，27個(gè)典型城市實(shí)際潛在的未售商品住宅用地規(guī)模高達(dá)2.2萬公頃，占存量用地總面積的49%，而其中未動(dòng)工部分有0.9萬公頃，占比20%。

　　根據(jù)《閑置土地處置辦法》，按照相關(guān)約定或規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年，仍未動(dòng)工開發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地，將被認(rèn)定為閑置土地；已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。如果滿兩年仍然沒有動(dòng)工開發(fā)的閑置土地，將可能被收回國(guó)有建設(shè)用地的使用權(quán)。

　　但因?yàn)閲?guó)家出臺(tái)相關(guān)政策、文物保護(hù)、政府部門原因或自然災(zāi)害等不可抗力造成土地閑置，則有延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限、簽訂補(bǔ)充協(xié)議，調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)或者置換土地等處理方式。

　　此輪大量土地閑置，與前幾年房企出險(xiǎn)以及疫情因素息息相關(guān)，為了解決存量閑置土地問題，國(guó)家也已出臺(tái)相關(guān)政策。

　　2025年以來中央部委多次表態(tài)，將加快推進(jìn)專項(xiàng)債收儲(chǔ)，并出臺(tái)了《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，明確將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲(chǔ)計(jì)劃，賦予地方政府在收購(gòu)定價(jià)、用途上的自主權(quán)。比如作為全國(guó)首例的廣州，已發(fā)行了304億元專項(xiàng)債用于回收閑置存量土地，部分土地經(jīng)調(diào)規(guī)后將用于保障房開發(fā)。

　　去年，自然資源部曾會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等部門研究出臺(tái)了18條政策措施，采取適度“松綁、放活、讓利、簡(jiǎn)化”等政策，破解閑置存量房地產(chǎn)用地利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難，支持各地加快去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　為何部分房企手中仍有大量閑置土地沒有被收儲(chǔ)？

　　“有一部分城市尚未落地專項(xiàng)債收儲(chǔ)，還有一些城市現(xiàn)在收儲(chǔ)土地的折扣非常低，低到公司也不想被收儲(chǔ)了。”一家爆雷房企人士稱。

　　另有一家民營(yíng)房企相關(guān)人士則表示，此前不少被收儲(chǔ)的地塊其資產(chǎn)債權(quán)較為清晰，而對(duì)于很多民營(yíng)爆雷房企來說，他們都有過于復(fù)雜的債務(wù)問題，或地塊存在抵押，很難被收儲(chǔ)。

　　此外，有房企人士反饋，房企手中這類地塊很多都是已經(jīng)動(dòng)工了一部分的，幾年前已經(jīng)開發(fā)了第一期，但是原計(jì)劃建造的二期、三期住宅遲遲未開工。

　　業(yè)內(nèi)人士建議：拓寬收儲(chǔ)路徑，靈活調(diào)整規(guī)劃

　　展望2026年，穩(wěn)樓市、去庫(kù)存仍將是房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)。

　　在解決存量閑置宅地方面，克而瑞研究員馬千里認(rèn)為，各城市未動(dòng)工土地積壓程度并不相同，分類施策才是破局關(guān)鍵。

　　其中，未動(dòng)工土地占比較高的城市需要加快專項(xiàng)債收儲(chǔ)步伐，從而改善市場(chǎng)預(yù)期；而土地開工率較高的城市，樓市調(diào)控則面臨更大挑戰(zhàn)，需要保障新房交易流速，加強(qiáng)“好房子”產(chǎn)品建設(shè)，加快保障房建設(shè)力度，將部分在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)為配售型保障房或保障性租賃房，對(duì)于原先規(guī)劃條件下產(chǎn)品存在銷售挑戰(zhàn)的，允許企業(yè)適度降容、減少規(guī)劃建面。

　　今年年中，自然資源部官方網(wǎng)站也發(fā)布了妥善處置閑置存量房地產(chǎn)用地案例，為各地處理閑置土地問題提供了參考。

　　比如，江蘇常州運(yùn)用合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求的政策，指導(dǎo)企業(yè)優(yōu)化住宅方案，調(diào)整戶型、層高、車位、綠地面積等指標(biāo)，改善人居環(huán)境，提升了居住品質(zhì)。

　　吉林長(zhǎng)春適當(dāng)放寬分期開發(fā)和價(jià)款繳納時(shí)間，在建立資金共管賬戶、嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)管責(zé)任前提下，允許對(duì)建筑已完工且土地出讓價(jià)款已繳清的住宅部分先行辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，助力企業(yè)回籠資金，用于保交房。

　　在支持地方政府收回收購(gòu)方面，海南萬寧大膽創(chuàng)新，以“容積率漂移”（空間置換）方式拓寬閑置土地收回路徑，解決了海岸帶保護(hù)范圍內(nèi)的閑置土地歷史遺留問題。

　　前述爆雷房企人士也認(rèn)為，地方政府應(yīng)有更靈活的政策來處置這些閑置許久的土地，比如調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求?！斑@些四五年前拿的地，很多都位于此前規(guī)劃的新城區(qū)，當(dāng)時(shí)新城區(qū)都有較大的人口導(dǎo)入計(jì)劃，所以地塊容積率相對(duì)比較高，而現(xiàn)在再建造這一類型的高密度住宅，顯然跟大趨勢(shì)是背離的?！?/p>

　　“現(xiàn)在再回頭看，當(dāng)年不少城市的新城區(qū)都存在超量供應(yīng)的問題，現(xiàn)在不僅得控制新增土地出讓，還應(yīng)該調(diào)整當(dāng)初的規(guī)劃，引導(dǎo)企業(yè)建造更符合‘好房子’要求的低密度舒適居住產(chǎn)品?！绷硪患曳科笙嚓P(guān)人士表示。

（文章來源：第一財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：房企手握近萬頃閑置土地進(jìn)退兩難，業(yè)內(nèi)呼吁加大回收或調(diào)規(guī)力度)

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