住房“以舊換新”！山東，放大招

　　【導(dǎo)讀】山東發(fā)布《關(guān)于住房“以舊換新”的指導(dǎo)意見(jiàn)》，激活住房消費(fèi)潛力

　　住房“以舊換新”，政策來(lái)了！

　　近日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同有關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于住房“以舊換新”的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》，意在進(jìn)一步暢通新房與二手房交易渠道，激活住房消費(fèi)潛力，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　在“換新”模式上，《指導(dǎo)意見(jiàn)》共給出三類方式：

　　一是“賣舊換新”模式，明確支持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展“賣舊換新”業(yè)務(wù)，在約定時(shí)間內(nèi)成功出售舊房的，按約定流程購(gòu)買新房；未售出的，由機(jī)構(gòu)開(kāi)展兜底收購(gòu)或退還意向金。

　　二是“收舊換新”模式，提出政府主導(dǎo)、房企主導(dǎo)和其他主體主導(dǎo)三種實(shí)施路徑，鼓勵(lì)各類主體按照市場(chǎng)化原則收購(gòu)二手房，可通過(guò)雙方協(xié)商、第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估等方式合理確定收購(gòu)價(jià)格。

　　三是“拆舊換新”模式，提出城鎮(zhèn)老舊住房原拆原建更新模式，在符合規(guī)劃和安全要求前提下，允許補(bǔ)齊公共配套設(shè)施，新增建筑量不計(jì)容積率。

　　此外，《指導(dǎo)意見(jiàn)》還明確了舊房處置的兩種路徑：鼓勵(lì)舊房“煥新”再售，支持通過(guò)“微改造+功能升級(jí)”模式，對(duì)舊房進(jìn)行美化裝修，提升房屋品質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。支持用于房屋租賃，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體將收購(gòu)房屋改造為租賃用房，探索“收儲(chǔ)+托管”運(yùn)營(yíng)模式，促進(jìn)租購(gòu)并舉。

　　換新成本方面，《指導(dǎo)意見(jiàn)》鼓勵(lì)各市根據(jù)本地實(shí)際情況，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新房的群眾發(fā)放“以舊換新”補(bǔ)貼，激活群眾多樣化改善性住房需求。同時(shí)，鼓勵(lì)房企在依法依規(guī)前提下，給予換房人優(yōu)惠，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)為換房人降低服務(wù)費(fèi)用。

　　金融支持領(lǐng)域，《指導(dǎo)意見(jiàn)》提到，引導(dǎo)和鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)為各類主體收購(gòu)舊房開(kāi)發(fā)專項(xiàng)金融產(chǎn)品和服務(wù)，為住房“以舊換新”提供全方位金融支持。拓寬住房公積金使用范圍，用好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。

　　另外，《指導(dǎo)意見(jiàn)》還在交易流程和服務(wù)方面進(jìn)行優(yōu)化，推動(dòng)在舊房評(píng)估、新房選購(gòu)、貸款審批、合同簽約、稅費(fèi)繳納、登記辦理等各環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同，最大限度減少居民“多頭跑、反復(fù)問(wèn)”。在網(wǎng)簽備案過(guò)程中，允許居民先定新房，待舊房完成轉(zhuǎn)移登記后再辦理新房網(wǎng)簽，讓居民最大限度享受國(guó)家退稅政策。

　　據(jù)介紹，淄博、煙臺(tái)等市已先期開(kāi)展了“賣舊換新”活動(dòng)，支持中介機(jī)構(gòu)幫賣舊房，完成住房“以舊換新”1200余套；濰坊建立“以舊換新”兜底包銷機(jī)制，累計(jì)完成202套舊房收購(gòu)、抵頂購(gòu)房款1.62億元。

　　以下為《指導(dǎo)意見(jiàn)》全文：

關(guān)于住房“以舊換新”的指導(dǎo)意見(jiàn)

魯建房字 〔 2025 〕 2 號(hào)

　　各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、住房公積金（管理）中心、發(fā)展改革委、財(cái)政局、自然資源主管部門、國(guó)資委、稅務(wù)局、人民銀行各分支機(jī)構(gòu)、金融監(jiān)管分局：

　　為深入貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，落實(shí)省委、省政府有關(guān)工作要求，進(jìn)一步暢通新房與二手房交易渠道，激活住房消費(fèi)潛力，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同有關(guān)部門梳理總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)做法，形成住房“以舊換新”指導(dǎo)意見(jiàn)，供各市結(jié)合實(shí)際參照?qǐng)?zhí)行。

　　一、豐富“換新”模式

　?。ㄒ唬┕膭?lì)“賣舊換新”。支持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展住房“賣舊換新”業(yè)務(wù)，推廣“幫賣”模式，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房企與購(gòu)房群眾簽訂三方協(xié)議，對(duì)舊房在約定時(shí)間內(nèi)售出的，按約定流程辦理新建商品房購(gòu)買手續(xù)；對(duì)舊房未在約定時(shí)間內(nèi)售出的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)房企對(duì)舊房開(kāi)展“兜底收購(gòu)”或退還新房意向金，意向客戶無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

　?。ǘ┮龑?dǎo)“收舊換新”。鼓勵(lì)各類主體按照市場(chǎng)化原則收購(gòu)二手房，可通過(guò)雙方協(xié)商、第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估等方式合理確定收購(gòu)價(jià)格。由政府主導(dǎo)的，可結(jié)合國(guó)有企業(yè)主責(zé)主業(yè)指定本地國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，通過(guò)財(cái)政注資、銀行低息貸款、自有資金等方式，收儲(chǔ)轄區(qū)內(nèi)的普通商品住房，用作保障性租賃住房、長(zhǎng)租房、人才公寓、再次銷售等。由房企主導(dǎo)的，購(gòu)房群眾先行支付新房首付，舊房房款可直接抵頂剩余新房房款。由其他主體主導(dǎo)的，舊房房款由收購(gòu)主體直接撥付給銷售新房的房企。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，責(zé)任單位：省財(cái)政廳、省國(guó)資委）

　?。ㄈ┨剿鳌安鹋f換新”。依據(jù)國(guó)土空間總體規(guī)劃，加快推進(jìn)城市更新所在區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃編制或修編，鼓勵(lì)引導(dǎo)各市因城施策、一項(xiàng)目一策推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊住房自主更新、原拆原建。優(yōu)化完善規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)登記、項(xiàng)目審批、財(cái)政支持等方面政策，尊重群眾意愿，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)。項(xiàng)目在符合專項(xiàng)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃等規(guī)劃要求、不對(duì)周邊產(chǎn)生負(fù)面影響（日照采光、建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量安全等）且建設(shè)資金可實(shí)現(xiàn)平衡的前提下，允許補(bǔ)齊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施等，增設(shè)必要的電梯、風(fēng)道、公共走廊等附屬設(shè)施及公共景觀，新增建筑量不計(jì)入容積率。對(duì)建筑間距、退距、密度以及日照、綠地、停車泊位等無(wú)法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的，可通過(guò)技術(shù)措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進(jìn)行更新。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，責(zé)任單位：省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳、省自然資源廳）

　　二、拓寬處置途徑

　?。ㄋ模┕膭?lì)舊房“煥新”再售。鼓勵(lì)采用“微改造+功能升級(jí)”模式，對(duì)舊房通過(guò)簡(jiǎn)單美化或全面精裝等方式，完善舊房使用功能，提升房屋品質(zhì)和價(jià)值，提高市場(chǎng)流通性。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

　?。ㄎ澹┲С钟糜诎l(fā)展租賃住房。鼓勵(lì)各類市場(chǎng)主體結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際和市場(chǎng)需求，將收購(gòu)房屋改造為租賃用房。鼓勵(lì)企業(yè)探索創(chuàng)新“收儲(chǔ)+托管”運(yùn)營(yíng)管理模式，委托第三方專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)開(kāi)展租賃服務(wù)。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

　　三、降低換新成本

　　（六）加大換新購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放力度。鼓勵(lì)各市根據(jù)本地實(shí)際情況，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新房的群眾發(fā)放“以舊換新”補(bǔ)貼，激活群眾多樣化改善性住房需求。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，責(zé)任單位：省財(cái)政廳）

　?。ㄆ撸┕膭?lì)企業(yè)加大換新支持力度。鼓勵(lì)房企在依法依規(guī)前提下，給予換房人優(yōu)惠，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)為換房人降低服務(wù)費(fèi)用。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

　　四、完善金融服務(wù)

　　（八）推出金融支持產(chǎn)品。引導(dǎo)和鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)為各類主體收購(gòu)舊房開(kāi)發(fā)專項(xiàng)金融產(chǎn)品和服務(wù)，為住房“以舊換新”提供全方位金融支持。對(duì)于企業(yè)購(gòu)買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，住房租賃企業(yè)購(gòu)買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的，鼓勵(lì)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴(yán)格不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款（牽頭單位：中國(guó)人民銀行山東省分行、山東金融監(jiān)管局、青島金融監(jiān)管局，責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

　?。ň牛┩貙捵》抗e金使用范圍。開(kāi)展二手房住房公積金貸款“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，提高交易便利性和時(shí)效性。允許符合條件的“以舊換新”購(gòu)房者，再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買新建商品房時(shí)，核減一次公積金貸款次數(shù)。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，責(zé)任單位：省自然資源廳）

　?。ㄊ┯煤媒?jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等符合條件的企業(yè)以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，用作承貸物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的裝修改造資金或運(yùn)營(yíng)維護(hù)資金。（牽頭單位：中國(guó)人民銀行山東省分行、山東金融監(jiān)管局、青島金融監(jiān)管局）

　　五、優(yōu)化交易流程與服務(wù)

　?。ㄊ唬┩晟婆f房評(píng)估服務(wù)機(jī)制。各市結(jié)合本地實(shí)際，制定二手房?jī)r(jià)格評(píng)估細(xì)則，明確評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、操作流程、評(píng)估模型等，形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，為二手房交易提供制度支撐。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

　?。ㄊ┩菩卸嘣u(píng)估方式。推廣“雙盲”評(píng)估、輪換評(píng)估或多機(jī)構(gòu)評(píng)估模式，打造公開(kāi)、可追溯、多方監(jiān)督的二手房?jī)r(jià)格評(píng)估體系，更好保障交易公平，促進(jìn)住房“以舊換新”。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

　?。ㄊ﹥?yōu)化“以舊換新”登記服務(wù)。鼓勵(lì)各市在舊房評(píng)估、新房選購(gòu)、貸款審批、補(bǔ)貼核銷、合同簽約、稅費(fèi)繳納、登記辦理等環(huán)節(jié)提供“一站式”服務(wù)。企業(yè)收購(gòu)二手房房源后可以申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，待舊房再次出售時(shí)，由企業(yè)申請(qǐng)注銷預(yù)告登記，舊房權(quán)利人與舊房購(gòu)買人共同申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，責(zé)任單位：省財(cái)政廳、省自然資源廳、省稅務(wù)局、青島市稅務(wù)局、中國(guó)人民銀行山東省分行、山東金融監(jiān)管局、青島金融監(jiān)管局）

　?。ㄊ模﹥?yōu)化網(wǎng)簽備案服務(wù)。進(jìn)一步優(yōu)化住房“以舊換新”網(wǎng)簽備案程序，方便群眾享受相關(guān)優(yōu)惠政策。申辦住房“以舊換新”網(wǎng)簽服務(wù)時(shí)，群眾與房企可先簽訂新房買賣合同，待舊房完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，再辦理新房合同網(wǎng)簽備案手續(xù)。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳）

　　六、健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制

　?。ㄊ澹?qiáng)化交易資金封閉監(jiān)管。各市結(jié)合新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管、存量房交易資金監(jiān)管工作實(shí)際，強(qiáng)化對(duì)交易資金的封閉監(jiān)管，按照合同約定及交易進(jìn)度節(jié)點(diǎn)及時(shí)足額撥付資金，確保?？顚Ｓ?、及時(shí)支付。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，責(zé)任單位：山東金融監(jiān)管局、青島金融監(jiān)管局）

　　山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

　　山東省發(fā)展和改革委員會(huì)

　　山東省財(cái)政廳

　　山東省自然資源廳

　　山東省人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)

　　國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局

　　國(guó)家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局

　　中國(guó)人民銀行山東省分行

　　國(guó)家金融監(jiān)督管理總局山東監(jiān)管局

　　國(guó)家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局

　　2025年12月3日

（文章來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)）

(原標(biāo)題：住房“以舊換新”！山東，放大招)

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