REITs：連接資本與基建的“黃金橋梁”

　　黨的二十大報(bào)告明確提出“優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施布局、結(jié)構(gòu)、功能和系統(tǒng)集成，構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系”的戰(zhàn)略部署，將基建提升至保障國(guó)家安全、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的核心高度。在這一指引下，我國(guó)基建已形成“傳統(tǒng)基建提質(zhì)、新基建提速、融合基建提效”的格局，而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正成為激活存量資產(chǎn)、暢通資本循環(huán)的關(guān)鍵抓手。從金融創(chuàng)新產(chǎn)品到資本與基建的核心樞紐，REITs正在重塑資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的路徑，為高質(zhì)量發(fā)展注入持久動(dòng)能。

　　數(shù)據(jù)是市場(chǎng)活力最直觀的注腳。截至2025年11月27日，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)已達(dá)77只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)超過(guò)2000億元，77只上市產(chǎn)品總市值超2200億元。這段歷程不僅驗(yàn)證了REITs模式在中國(guó)的可行性，更在資產(chǎn)篩選、發(fā)行審核、信息披露、市場(chǎng)監(jiān)管等方面積累了彌足珍貴的“中國(guó)經(jīng)驗(yàn)”，為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)軍構(gòu)筑了成熟的制度與生態(tài)基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)帶動(dòng)新增投資超1萬(wàn)億元，這組數(shù)字背后是政策引導(dǎo)與市場(chǎng)需求的同頻共振。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，REITs已擺脫早期單一業(yè)態(tài)局限，形成多元布局：華夏金茂商業(yè)REIT代表的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、中信建投明陽(yáng)智能新能源REIT涵蓋的清潔能源、國(guó)泰海通城投寬庭保租房REIT聚焦的民生領(lǐng)域，共同構(gòu)成新增供給主力。上交所數(shù)據(jù)顯示，僅滬市26只上市REITs場(chǎng)內(nèi)規(guī)模已超130億份，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏中國(guó)交建REIT等頭部產(chǎn)品規(guī)模均突破9億份，足見(jiàn)市場(chǎng)認(rèn)可度。

　　政策持續(xù)加碼為市場(chǎng)擴(kuò)容鋪路。2025年11月，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將發(fā)行范圍拓展至15大行業(yè)，新增商業(yè)辦公設(shè)施、城市更新設(shè)施兩大領(lǐng)域，在消費(fèi)基建中納入體育場(chǎng)館、四星級(jí)及以上酒店等資產(chǎn)類型。此前11月27日，國(guó)家發(fā)展改革委政策研究室副主任李超在新聞發(fā)布會(huì)上透露，REITs已覆蓋12大行業(yè)52個(gè)資產(chǎn)類型，其中18個(gè)類型實(shí)現(xiàn)首單上市。從風(fēng)電光伏等清潔能源到數(shù)據(jù)中心等新基建，從老舊廠區(qū)改造到保障性租賃住房，政策正構(gòu)建起覆蓋全基建領(lǐng)域的REITs支持體系，精準(zhǔn)對(duì)接“盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置”的要求。

　　相較于CMBS、類REITs等傳統(tǒng)融資工具，公募REITs的制度優(yōu)勢(shì)尤為突出，這也是其快速發(fā)展的核心邏輯。在收益機(jī)制上，公募REITs實(shí)現(xiàn)投資者對(duì)底層資產(chǎn)的直接權(quán)益持有，收益涵蓋運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值雙重回報(bào)，而CMBS等債務(wù)工具僅能提供固定收益，投資者無(wú)法分享資產(chǎn)升值紅利。在存續(xù)周期上，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類REITs存續(xù)期可達(dá)40年，與基建資產(chǎn)長(zhǎng)期屬性高度匹配，而CMBS等產(chǎn)品存續(xù)期多為5—10年，易受信貸周期波動(dòng)影響。這種“權(quán)益屬性+長(zhǎng)期視角”的特征，使其成為基建融資的最優(yōu)解之一。

　　基建領(lǐng)域長(zhǎng)期存在的“投資大、周期長(zhǎng)、退出難”困局，在REITs機(jī)制下迎來(lái)破局之道。交通、能源等基建項(xiàng)目單項(xiàng)目投資動(dòng)輒數(shù)十億元，回收周期超15年，傳統(tǒng)模式下政府財(cái)政受地方債務(wù)管控約束，銀行貸款易引發(fā)償債壓力，股權(quán)融資則可能稀釋國(guó)有資產(chǎn)。

　　REITs通過(guò)資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)“存量變現(xiàn)”，為原始權(quán)益人開(kāi)辟新路徑。浙江交通集團(tuán)通過(guò)滬杭甬高速REIT募資超40億元，投入杭紹甬智慧高速建設(shè)；首創(chuàng)股份借助水務(wù)REIT回籠資金用于長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶污水處理廠擴(kuò)建，這類案例生動(dòng)詮釋了“存量激活增量”的良性循環(huán)。

　　作為資本循環(huán)的“轉(zhuǎn)換器”，REITs精準(zhǔn)銜接了資金供需兩端。從資金來(lái)源看，其強(qiáng)制分紅機(jī)制（每年分紅比例不低于凈利潤(rùn)90%）完美匹配社保基金、保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資金的需求。國(guó)壽投資已參與21只REITs戰(zhàn)略配售，覆蓋保租房、能源等多業(yè)態(tài)；招商高速公路REIT、銀華紹興原水水利REIT等項(xiàng)目中，險(xiǎn)資配售占比均超10%，長(zhǎng)期資金的涌入為市場(chǎng)提供了穩(wěn)定支撐。從資金運(yùn)用看，REITs的“市場(chǎng)化篩選”機(jī)制倒逼基建企業(yè)從“重建設(shè)”轉(zhuǎn)向“重運(yùn)營(yíng)”，上海臨港新片區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT通過(guò)優(yōu)化服務(wù)、引入高新企業(yè)，將底層資產(chǎn)出租率從85%提升至92%，實(shí)現(xiàn)了資金與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的精準(zhǔn)對(duì)接。

　　更深遠(yuǎn)的意義在于，REITs正在重塑基建投資的“多元參與生態(tài)”。過(guò)去基建投資門檻高、專業(yè)性強(qiáng)，民間資本難以涉足，而REITs通過(guò)份額拆分使單份認(rèn)購(gòu)門檻降至數(shù)百元，讓中小投資者得以分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利。建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT上市首日，個(gè)人投資者認(rèn)購(gòu)占比達(dá)35%，普通民眾通過(guò)證券賬戶成為產(chǎn)業(yè)園“股東”，這正是資本市場(chǎng)普惠性的生動(dòng)體現(xiàn)。同時(shí)，擴(kuò)募政策的完善進(jìn)一步放大了市場(chǎng)效應(yīng)，華夏北京保障房REIT通過(guò)擴(kuò)募募資5.55億元，新增1412套公租房供應(yīng)，形成“發(fā)行—投資—擴(kuò)募—再投資”的閉環(huán)。

　　當(dāng)然，從“試點(diǎn)探索”邁向“常態(tài)化發(fā)展”，REITs市場(chǎng)仍需破解三大挑戰(zhàn)。估值體系不完善是首要難題，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)的剩余期限評(píng)估、現(xiàn)金流折現(xiàn)率確定缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致部分產(chǎn)品定價(jià)偏差。政策配套尚需優(yōu)化，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠不明確、跨區(qū)域產(chǎn)權(quán)登記繁瑣等問(wèn)題，制約了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給。市場(chǎng)流動(dòng)性不足同樣亟待改善，部分產(chǎn)品日均成交額不足千萬(wàn)元，難以滿足機(jī)構(gòu)資金進(jìn)出需求。這些問(wèn)題若不解決，將影響REITs資金配置功能的發(fā)揮。

　　推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，需要政府、企業(yè)、市場(chǎng)三方協(xié)同發(fā)力。政策層面，應(yīng)加快出臺(tái)統(tǒng)一估值指引，明確特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等資產(chǎn)的估值方法；完善稅收優(yōu)惠政策，降低交易成本；優(yōu)化審批流程，打破跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)壁壘。監(jiān)管部門需強(qiáng)化全流程監(jiān)管，規(guī)范信息披露，要求管理人定期公示底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，保障投資者知情權(quán)。企業(yè)層面，原始權(quán)益人應(yīng)聚焦資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提質(zhì)，培育更多符合REITs發(fā)行條件的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　基礎(chǔ)設(shè)施是經(jīng)濟(jì)的“骨架”，資本市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)的“血脈”，REITs則是連接二者的“黃金橋梁”。隨著《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》的落地，以及擴(kuò)募政策的深化，REITs將吸引更多長(zhǎng)期資金入市，推動(dòng)形成“資金流向?qū)嶓w、實(shí)體創(chuàng)造價(jià)值、價(jià)值回饋資本”的良性循環(huán)。在踐行黨的二十大精神、構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系的進(jìn)程中，REITs必將書(shū)寫(xiě)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新篇章。

（文章來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)）

(原標(biāo)題：REITs：連接資本與基建的“黃金橋梁”)

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