【財經分析】結構性分化主導市場 產業(yè)園REITs投資仍需緊盯“基本面”

　　新華財經上海12月1日電（記者楊溢仁）2025年以來，國內基礎設施公募REITs產業(yè)園板塊呈現(xiàn)出“先揚后抑”的走勢，結構性分化特征顯著。

　　分析人士認為，展望2026年，各類公募REITs的項目經營將持續(xù)波動與分化。盡管作為高股息含權資產，公募REITs仍有配置價值，但依舊建議各機構審慎布局，關注基本面韌性較強的項目，同時把握估值回調后的吸納機會。

　　三季度業(yè)績分化加劇優(yōu)質資產韌性凸顯

　　可以看到，2025年以來，產業(yè)園REITs在行業(yè)供需調整（行業(yè)供給過剩與需求疲弱的矛盾突出）及政策引導的雙重作用下，呈現(xiàn)出整體承壓與局部亮眼并存的格局。

　　縱觀已上市各項目的整體盈利表現(xiàn)，公開披露的數(shù)據(jù)顯示，部分項目受區(qū)域競爭、空置率上升影響，業(yè)績出現(xiàn)虧損。例如，建信中關村產業(yè)園REIT上半年的凈利潤為-855.36萬元。彼時，中關村軟件園的空置面積達17.3萬平方米，區(qū)域內價格戰(zhàn)持續(xù)加劇。

　　與之形成對比的是，優(yōu)質資產憑借區(qū)位優(yōu)勢與運營實力保持穩(wěn)健增長。東吳蘇園產業(yè) REIT上半年實現(xiàn)凈利潤2847.42萬元，博時津開科工產業(yè)園REIT同期凈利潤達2373.54萬元；另有部分頭部項目三季度的年化現(xiàn)金流分派率仍穩(wěn)定在5%以上，如華夏合肥高新REIT三季度末的分派率達5.27%，展現(xiàn)出了較強的抗周期能力。

　　再從市場供給端看，產業(yè)園REITs作為公募REITs中數(shù)量最多的類型之一，2025年仍有“生力軍”不斷加入，新增的華夏金隅智造工場REIT項目，首募階段就獲得了403.87億元資金追捧，認購倍數(shù)高達288.78倍，反映了市場對優(yōu)質資產的強烈需求。

　　無疑，三季度數(shù)據(jù)進一步驗證了行業(yè)分化凸顯的態(tài)勢，而結構性機會的涌現(xiàn)與市場生態(tài)的重構將為未來發(fā)展奠定新的基礎。

　　結構性分化成主基調多重維度差異顯著

　　不可否認，2025年產業(yè)園REITs市場最核心的特征就是結構性分化，這種分化貫穿區(qū)域布局、資產質量、運營能力等多個維度，行業(yè)內“馬太效應”持續(xù)加劇。

　　記者觀察發(fā)現(xiàn)，產業(yè)園REITs板塊內部的區(qū)域分化呈現(xiàn)出了“核心強、非核心弱”的格局。具體而言，一線城市核心區(qū)的項目通常能憑借產業(yè)集聚效應保持穩(wěn)定，例如位于北京海淀區(qū)的金隅智造工場項目，其三季度報告期末的項目出租率為89.43%，簽約率為91.91% （簽約率在出租率的基礎上考慮了已簽約但尚未起租的面積）；國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園 REIT方面，截至三季度末，其整體出租率達 96.49%，同比提升2.42%，在同期產業(yè)園 REITs中位居前列。與之相對，部分非核心區(qū)域或供給過剩區(qū)域項目的空置率高企，租賃談判空間持續(xù)擴大。

　　此外，資產質量與運營能力決定了各項目的業(yè)績成色，這也是促使運營分化加劇的關鍵因素之一。眼下，具備產業(yè)鏈協(xié)同優(yōu)勢、精細化運營體系的項目，能夠有效吸引優(yōu)質租戶，保持租金與出租率穩(wěn)定；而定位同質化、服務能力薄弱的項目，只能通過 “以價換量”維持運營，且效果不及預期，進一步加劇了收益壓力。

　　此外，租戶的需求升級，也將加速產業(yè)園市場的持續(xù)分化。現(xiàn)階段，優(yōu)質企業(yè)的租賃需求已從單一成本導向，轉向了對產業(yè)鏈的配套、政策支持、資源導入等綜合考量，這使得聚焦科創(chuàng)、智能制造等熱門賽道，且能提供全周期服務的園區(qū)更具競爭力，而傳統(tǒng)同質化園區(qū)則面臨被淘汰的風險。

　　規(guī)模擴容可期聚焦優(yōu)質資產布局

　　業(yè)內人士普遍判斷，產業(yè)園REITs表現(xiàn)的分化仍將延續(xù)。不過，長期來看，對于產業(yè)園REITs的后市表現(xiàn)，各機構也無需過于悲觀。

　　中信建投證券方面預測，截至2025年末，國內公募REITs的上市規(guī)模有望達到2450億元，其中產業(yè)園 REITs 作為核心品類，將持續(xù)受益于產業(yè)升級與存量資產盤活需求，規(guī)模穩(wěn)步增長。同時，隨著行業(yè)洗牌的加速，優(yōu)質園區(qū)料獲得更多資本溢價，而低效資產會逐步退出市場。

　　在中信證券基礎設施和現(xiàn)代服務產業(yè)首席分析師陳聰看來，不同產業(yè)園的觸底反彈時間存在差異，就目前而言，產業(yè)生態(tài)優(yōu)、服務質量高的產業(yè)園有望率先回暖。“向后看，伴隨上市步伐的放開，更多優(yōu)質產業(yè)園REITs將進入市場，這類項目將為板塊樹立標桿，引導資金向優(yōu)質資產集中，反而有助于優(yōu)化板塊結構，推動行業(yè)優(yōu)勝劣汰。”陳聰說。

　　回到REITs的投資層面，多位受訪的投資人表示，結構性機會將成為主線，各市場參與方需把握“擇優(yōu)限劣”的核心邏輯。

　　具體而言，投資策略需圍繞“優(yōu)質、穩(wěn)健、適配”三大關鍵詞。一是優(yōu)先選擇一線城市核心區(qū)、租戶質量高、運營穩(wěn)定的項目，這類資產抗周期能力更強；二是關注區(qū)位優(yōu)勢顯著、歷史經營穩(wěn)健、租戶集中度分散的項目，這有助于降低單一租戶風險；三是把握估值合理窗口，在項目經營觸底企穩(wěn)時介入，避免追高，同時長期持有并定期跟蹤出租率、租金等核心運營數(shù)據(jù)，適時調整持倉結構。此外，分散投資仍是降低風險的關鍵，各機構需結合自身風險偏好合理配置資產。

　　展望未來，隨著發(fā)行流程優(yōu)化、長期資金參與度提升及專項立法深化，產業(yè)園 REITs 的市場生態(tài)將持續(xù)完善，而聚焦產業(yè)升級方向、具備核心運營能力的優(yōu)質項目，有望在行業(yè)分化中脫穎而出，為投資者創(chuàng)造穩(wěn)定回報。

（文章來源：新華財經）

(原標題：【財經分析】結構性分化主導市場 產業(yè)園REITs投資仍需緊盯“基本面”)

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