從喧囂到冷靜：公募REITs的價值重估時刻

　　今年上半年高歌猛進的REITs，下半年突然掉頭向下，二級市場價格指數(shù)自高點回撤近8%，一級市場也逐漸降溫。在多位受訪人士看來，這是估值回歸、資金偏好變化、解禁潮等多重因素導致的結果。然而，壓力中也蘊藏轉機，市場的短期調整正在有效擠出泡沫，促使投資邏輯回歸本源，未來投資的主邏輯將更聚焦底層資產的真實質量，推動市場邁向更理性、更成熟的發(fā)展新階段。

　　公募REITs二級市場持續(xù)承壓

　　Choice數(shù)據(jù)顯示，中證REITs全收益指數(shù)從2024年12月觸及925.46的低點后，便開啟一輪強勢反彈，到今年6月達到1124.91的高點，其間漲幅達21.55%，成為表現(xiàn)較為亮眼的資產類別之一。但進入下半年，市場調頭向下步入震蕩走低通道，截至11月24日，中證REITs全收益指數(shù)自前期高點回撤近8%。

　　晨星中國基金研究中心高級分析師李一鳴對上海證券報記者表示，公募REITs二級市場行情先揚后抑，前半段上漲行情的主要動力緣于低利率背景下的配置需求爆發(fā)，10年期國債收益率、LPR等連續(xù)下調，具備4%至6%現(xiàn)金分派率和強制分紅機制的公募REITs成為資金“避風港”。首批數(shù)據(jù)中心項目REITs的落地則進一步推升了市場熱度。

　　下半年以來，REITs為何連續(xù)調整？

　　“一方面，權益市場火熱，引導市場資金尋求更高的風險收益；另一方面，基礎設施資產的經(jīng)營表現(xiàn)和投資者預期有所變化?！辈r基金REITs業(yè)務營運總監(jiān)劉玄在接受上海證券報記者采訪時分析稱。

　　招商基金基礎設施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億對上海證券報記者表示：首先，公募REITs市場此前已累積較大漲幅，估值水平顯著提升，自身存在調整需求；其次，市場利率水平的波動與投資者風險偏好的階段性上移，均對以穩(wěn)定收益見長的REITs資產形成壓制；最后，短期供需結構失衡加劇了市場波動，在市場供給端快速擴容的同時，增量資金未能同步跟進，導致階段性的流動性壓力。

　　下半年以來，一批公募REITs密集解禁。在業(yè)內人士看來，這進一步加劇了市場的短期賣出壓力。

　　格上基金研究員托合江對上海證券報記者表示，僅11月就涉及5只REITs以及合計超70億份的份額面臨解禁，對市場流動性與價格形成短期壓力。但長期來看，這也將加速市場從投機套利向價值配置轉型，隨著流通份額擴大，REITs價格將更緊密貼合底層資產的現(xiàn)金流分派率與經(jīng)營穩(wěn)定性。

　　“解禁潮是REITs市場發(fā)展的正常階段，解禁后若出現(xiàn)超跌，反而會為長期資金提供配置機會?！崩钜圾Q說，優(yōu)質底層資產的穩(wěn)健現(xiàn)金流與政策支持，將支撐市場長期價值，使投資者更理性評估REITs的資產質量。

　　投資邏輯回歸價值本源

　　REITs二級市場的降溫態(tài)勢也在向一級市場蔓延。

　　以近日成立的華夏安博倉儲REIT為例，公告顯示，公眾發(fā)售份額有效認購申請的最終確認比例為5.83%，對應認購倍數(shù)約17倍，這與此前動輒數(shù)百倍的火爆認購盛況相比，熱度顯著回落。

　　轉冷的市場情緒也反映在新產品的首日表現(xiàn)上。例如，中信建投沈陽國際軟件園REIT于11月6日登陸交易所，盤中一度破發(fā)，直至收盤時才勉強拉回發(fā)行價，成為年內首只上市當日破發(fā)的公募REITs產品。

　　“二級市場的疲軟壓制了一級市場的定價，壓低投資者對新增資產的估值預期?！蓖泻辖治龇Q。

　　值得關注的是，上述兩只REITs產品的底層資產為產業(yè)園區(qū)和倉儲物流類型，而這兩類資產在二級市場也顯著承壓。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至11月24日，近60個交易日跌幅排名前十的公募REITs中，產業(yè)園區(qū)類型占據(jù)8席，倉儲物流類型也有1席。托合江表示，今年以來產業(yè)園區(qū)出租率持續(xù)下滑、租金下行，整體經(jīng)營業(yè)績放緩，如三季度產業(yè)園區(qū)REITs項目平均出租率降至70.8%，二季度產業(yè)園REITs項目營收同比下滑4.7%。

　　“一級市場新項目認購熱度回落及打新收益減弱的現(xiàn)象，本質是市場向關注底層資產價值的理性階段回歸?！痹诶钜圾Q看來：一方面，投資者對REITs上市后的溢價預期降低，直接削弱打新吸引力；另一方面，底層資產分化與資金分流加劇，使投資者從“逢新必打”轉向“精選資產”，更為關注底層資產質量與發(fā)行定價的合理性。

　　立足長期布局優(yōu)質資產

　　不過，業(yè)內人士認為，REITs二級市場價格不斷調整，為長期資金提供了更合適的配置機遇，尤其是基本面優(yōu)質的資產仍然具有較高投資價值。

　　“市場出現(xiàn)階段性降溫，孕育著新的配置機遇。但市場走勢往往是一個漸進且分化的過程，需要一定的時間來觀察。”萬億表示，“當前部分低估值且運營情況具有韌性的項目為投資人長期配置提供了良機，可重點關注兩類：一是經(jīng)營穩(wěn)健、股息率已具極高吸引力的防御型資產；二是所屬賽道前景廣闊，但被短期‘錯殺’的成長型資產，有望在基本面拐點出現(xiàn)時迎來估值修復。”

　　底層資產的質量將成為未來投資者關注的核心因素。劉玄稱，由于底層資產屬性不同，公募REITs的關注要點也不盡相同，但主要的投資邏輯基本一致，即公募REITs最終的價值還是要落在基礎設施資產現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和可預測性上，包括但不限于基本面的穩(wěn)定性、行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性、區(qū)域市場的競爭性、資產估值的合理性、可供分配預測的可實現(xiàn)性，以及基金分紅、信息披露、投資人溝通等。

　　站在當前時點，托合江較為看好消費和保租房類型項目的投資價值：消費基礎設施出租率普遍超過90%，現(xiàn)金流穩(wěn)定，在政策強力支持下具備配置價值；保障性租賃住房作為政策性稀缺資產，收益確定性高，是類固收資金的核心標的。

　　萬億表示，投資公募REITs應拉長周期，聚焦長期分紅而非短期波動。若資產優(yōu)質、現(xiàn)金流穩(wěn)定，當前市場下跌更多是情緒驅動，建議投資者保持耐心，可考慮在低位分批補倉以攤薄成本，鎖定更高分派率。若基本面確實已經(jīng)承壓，可考慮調倉至更優(yōu)質標的。

（文章來源：上海證券報）

(原標題：從喧囂到冷靜：公募REITs的價值重估時刻)

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