多元策略尋求穿越周期 險資加碼不動產(chǎn)投資

　　近日，險資買樓又添新案例。陸家嘴國泰人壽發(fā)布公告稱，與前安投資簽訂前灘匯N5房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，購買標(biāo)的將作為公司總部辦公職場。今年以來，險資加速涌入不動產(chǎn)領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士認為，不動產(chǎn)項目通常規(guī)模大、期限長，能夠提供相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較為契合險資的資產(chǎn)配置需求，而且不動產(chǎn)與股票、債券相關(guān)性較低，有助于險資優(yōu)化投資組合。

　　多家險企入局

　　根據(jù)陸家嘴國泰人壽發(fā)布的公告，交易標(biāo)的為上海市浦東新區(qū)前灘大道131弄11號、耀體路32號3-9層（前灘匯N5辦公樓部分）房屋、3層儲藏室及地下車庫的50個車位，交易總價8.95億元（含增值稅），該交易已于10月31日完成。

　　今年以來，險資加速涌入不動產(chǎn)領(lǐng)域，參與方既有大型保險公司，也有中小型保險公司，涉及辦公樓、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)類型。

　　比如，今年10月，由中郵保險領(lǐng)投的人民幣基金完成對上海靜安區(qū)地標(biāo)項目——博華廣場的收購。今年1月，中郵保險發(fā)布消息，宣布公司作為領(lǐng)投機構(gòu)，正式簽約了上海博華廣場不動產(chǎn)專項基金的投資協(xié)議。該專項基金的關(guān)聯(lián)方構(gòu)成如下：中郵保險為領(lǐng)投方，美國漢斯旗下子公司擔(dān)任普通合伙人并負責(zé)運營管理，阿布扎比投資局作為共同投資方。

　　中國保險行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站顯示，今年以來，還有太保壽險、建信人壽、中國人壽等保險公司披露了多筆涉及大額不動產(chǎn)投資的公告。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，以一線城市的商業(yè)辦公樓等為代表的不動產(chǎn)具有長期穩(wěn)定的收益特性，能提供持續(xù)現(xiàn)金流，契合險資長期負債特性，有利于險資資產(chǎn)與負債匹配。同時，不動產(chǎn)價值相對穩(wěn)定，抗通脹能力強，可有效分散投資風(fēng)險，降低單一資產(chǎn)價格波動對整體投資組合的影響。

　　提供穩(wěn)定現(xiàn)金流

　　在當(dāng)前資產(chǎn)荒背景下，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目有望為險資貢獻穩(wěn)定的租金收入，同時項目或擁有一定的增值潛力。

　　以博華廣場為例，該廣場坐落于上海市南京西路商圈，是區(qū)域內(nèi)稀缺的辦公物業(yè)項目。據(jù)美國漢斯中國區(qū)負責(zé)人、博華廣場總經(jīng)理賀喜霞介紹，目前博華廣場出租率穩(wěn)定在95%的水平，入駐企業(yè)品牌超過70個，年納稅逾11億元。

　　某中小保險資管公司相關(guān)負責(zé)人向記者表示，該公司在不動產(chǎn)領(lǐng)域主要投向商業(yè)不動產(chǎn)，地域主要集中于部分一線城市的核心商業(yè)區(qū)，項目的出租率整體較高，為公司貢獻了穩(wěn)定的租金收益。

　　近年來，險資對不動產(chǎn)投資方式趨向多元。比如，今年9月，華夏凱德商業(yè)REIT上市，財信人壽作為最大份額的外部投資人，參與華夏凱德商業(yè)REIT戰(zhàn)略配售；今年8月，泰康人壽等領(lǐng)投的160億元Pre-REITs并購基金收購無錫、北京、武漢三座薈聚購物中心。

　　嚴躍進表示，以公募REITs為例，此類產(chǎn)品以不動產(chǎn)項目作為底層資產(chǎn)，具有流動性強、收益相對穩(wěn)定等特點，豐富了險資投資渠道，便于資產(chǎn)配置與風(fēng)險管理。而且當(dāng)前監(jiān)管政策引導(dǎo)險資優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，鼓勵長期穩(wěn)健投資，推動險資進入此類市場。

　　提升專業(yè)投資能力

　　業(yè)內(nèi)人士認為，不動產(chǎn)投資相對復(fù)雜，對投資機構(gòu)的專業(yè)能力提出了較高要求。險資在選擇底層資產(chǎn)時，不僅需要建立專業(yè)的投研體系，還應(yīng)持續(xù)提升投后管理能力和風(fēng)險識別能力。

　　嚴躍進認為，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目看似選擇豐富，但要真正進行投資，還需付出較大成本進行項目篩選，需要專業(yè)團隊深入調(diào)研評估。市場信息不對稱可能使得險資難以全面準確掌握項目真實情況，增加投資風(fēng)險。需要全面評估業(yè)主方的債務(wù)情況，防范交易結(jié)果出現(xiàn)瑕疵。還要對不動產(chǎn)的價格走勢和未來的租售關(guān)系有系統(tǒng)性監(jiān)測或預(yù)測。

　　中信建投非銀及金融科技首席分析師趙然表示，保險公司需提升對不動產(chǎn)等資產(chǎn)的估價能力，向資產(chǎn)質(zhì)量要收益。在不同類型底層資產(chǎn)經(jīng)營分化加劇的背景下，保險公司需要深入理解各類資產(chǎn)的運營模式、現(xiàn)金流特征及對政策的敏感性差異，應(yīng)對不同類型的底層資產(chǎn)建立差異化的評估模型。

（文章來源：中國證券報）

(原標(biāo)題：多元策略尋求穿越周期 險資加碼不動產(chǎn)投資)

(責(zé)任編輯：43)