2.6億人口租房！保租房REITs進(jìn)入擴(kuò)容新周期

　　保租房REITs市場(chǎng)正在加速發(fā)展。近日，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募獲批準(zhǔn)，成為國(guó)內(nèi)第2單擴(kuò)募獲批的租賃住房REIT。華泰證券研報(bào)顯示，截至目前，2024年前首發(fā)的5家REITs均已發(fā)布擴(kuò)募計(jì)劃，目前還有3家REITs在擴(kuò)募進(jìn)程中。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，保租房REITs已正式進(jìn)入“首發(fā)+擴(kuò)募”并行階段，行業(yè)步入加速擴(kuò)容的新周期。在2.6億租賃人口的市場(chǎng)基本盤支撐下，疊加保租房項(xiàng)目本身的相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)等，保租房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)將保持穩(wěn)健，為后續(xù)新發(fā)租賃住房REITs提供了充足資產(chǎn)儲(chǔ)備。

　　中金公司預(yù)計(jì)，未來(lái)“首發(fā)+擴(kuò)募”有望雙輪驅(qū)動(dòng)租賃住房REITs市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張，而在低利率、“資產(chǎn)荒”環(huán)境下，租賃住房REITs作為優(yōu)質(zhì)配置型資產(chǎn)或受持續(xù)青睞。

　　擴(kuò)募進(jìn)行時(shí)

　　近日，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的第一次擴(kuò)募取得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)的批復(fù)以及上交所的無(wú)異議函。這也將成為目前第二單擴(kuò)募獲批的保租房REITs。

　　據(jù)華夏基金披露，本基金本次擴(kuò)募擬采用的發(fā)售方式為向原持有人配售，擬發(fā)售金額不高于 11.4億元且不低于9.915億元，擴(kuò)募可配售份額數(shù)量不超過5.5億份，擬購(gòu)入的底層資產(chǎn)是位于上海市閔行區(qū)的有巢馬橋項(xiàng)目。

　　有巢馬橋項(xiàng)目于2023年3月開業(yè)，共有租賃住房1600套（2475間），屬于較大規(guī)模，位于上海馬橋人工智能創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，毗鄰大零號(hào)灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，需求較為旺盛。截至2025年6月末，出租率為96.1%。

　　稍早于華潤(rùn)有巢REIT之前，華夏北京保障房REIT于今年6月下旬完成擴(kuò)募并上市，成為國(guó)內(nèi)首單成功擴(kuò)募的租賃住房REITs項(xiàng)目。該基金一次性注入了包括北京通州、海淀、順義、大興四個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目。

　　此外，紅土深圳安居、中金廈門安居和國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT也發(fā)布了擴(kuò)募計(jì)劃，底層資產(chǎn)均在首發(fā)項(xiàng)目同城。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，保租房REITs在2025年上半年正式進(jìn)入“首發(fā)+擴(kuò)募”并行階段，行業(yè)步入加速擴(kuò)容的新周期。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院（下稱“ICCRA”）院長(zhǎng)趙然告訴記者，REITs本身就像蓄水池，需要加入源源不斷地鮮活的水，擴(kuò)募就是加入活水的過程，能夠給底層資產(chǎn)增加活力，讓底層資產(chǎn)一直維系著收益率良好的狀態(tài)。

　　從保租房這類底層資產(chǎn)本身的特性來(lái)看，每個(gè)租賃住房項(xiàng)目都會(huì)有一個(gè)生命周期。趙然表示，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這一周期大約是8年左右。一般情況下，經(jīng)營(yíng)了4-5年的項(xiàng)目會(huì)達(dá)到價(jià)值頂點(diǎn)，之后會(huì)走上下坡路；經(jīng)營(yíng)到8-9年時(shí)，項(xiàng)目可能就無(wú)法達(dá)到特別良好的狀態(tài)，進(jìn)而需要進(jìn)行翻新改造。

　　從近期擴(kuò)募的REITs來(lái)看，其底層資產(chǎn)開業(yè)已經(jīng)有5年左右，因此有必要在資產(chǎn)狀態(tài)最好的時(shí)候進(jìn)行未雨綢繆，保證REITs整體的收益表現(xiàn)。同時(shí)，被納入的項(xiàng)目也需要保持良好的收益率，以起到提高整體項(xiàng)目收益率的目的。

　　以華潤(rùn)有巢REIT 為例，華夏基金披露的招募說明書顯示，以2025年10月29日為基準(zhǔn)日（不含當(dāng)日），華潤(rùn)有巢REITs前20個(gè)交易日的份額均價(jià)為3.2538元，總市值約為16.269億元；擴(kuò)募前，該基金2025年和2026年凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值為2.95%和2.95%；而此次擬購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值分別為3.50%和3.61%，預(yù)計(jì)將把華潤(rùn)有巢REIT整體的凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值提高到3.17%和3.22%。

　　由于帶來(lái)了更多的營(yíng)收和更高的分派率，保租房REITs擴(kuò)募頗受市場(chǎng)歡迎。華西證券統(tǒng)計(jì)顯示，今年6月中旬時(shí)，受華夏北京保障房REIT擴(kuò)募發(fā)售完成的影響，當(dāng)周租賃住房REITs板塊整體1.43%的漲幅，其中華夏基金華潤(rùn)有巢、紅土創(chuàng)新深圳安居、華夏北京保障房、中金廈門安居當(dāng)周漲幅分別為4.32%、3.49%、2.35%和2.33%，均為擴(kuò)募概念保租房REITs。

　　資產(chǎn)配置的“壓艙石”

　　備受市場(chǎng)青睞的背后，是規(guī)模可觀且不斷走向規(guī)范化的住房租賃市場(chǎng)。

　　清華大學(xué)五道口金融學(xué)院房地產(chǎn)與金融科技研究中心在今年8月發(fā)布了一份2024-2025年住房租賃行業(yè)發(fā)展報(bào)告。該報(bào)告顯示，我國(guó)經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在此過程中，我國(guó)人口在城市、城鄉(xiāng)之間大規(guī)模遷徙形成龐大的流動(dòng)人口，從而形成擁有2.6億租賃人口的市場(chǎng)基本盤，其中，新市民、青年人的租房群體達(dá)到近2億人。

　　另?yè)?jù)仲聯(lián)量行報(bào)告，受晚婚晚育趨勢(shì)與家庭小型化（戶均人口降至2.62人）影響，租房周期顯著拉長(zhǎng)，部分群體租房時(shí)長(zhǎng)超10年。龐大的新市民、年輕人租房需求，也正是保租房籌建的初衷。

　　這一剛性住房需求，為保租房提供了穩(wěn)定的支撐；而保租房亦憑借相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)以及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，取得了優(yōu)于市場(chǎng)水平的租金表現(xiàn)。

　　據(jù)華泰證券研報(bào)，2025年第二季度，各保租房REITs項(xiàng)目平均單位月租金同比實(shí)現(xiàn)1.6%正增長(zhǎng)，優(yōu)于行業(yè)（百城第二季度住宅租賃指數(shù)同比均值-3.5%）5.1個(gè)百分點(diǎn)，整體出租率也保持在96%的高位。

　　穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)基本面支撐著保租房REITs在二級(jí)市場(chǎng)上的表現(xiàn)。華泰證券研報(bào)顯示，從市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，保租房REITs 自上市以來(lái)持續(xù)跑贏REITs指數(shù)，2025 年以來(lái)，相對(duì)優(yōu)勢(shì)較2024年繼續(xù)拉大，下半年有所調(diào)整；估值亦穩(wěn)定在C-REIT各板塊中的最高位。

　　同時(shí)，保租房REITs向市場(chǎng)提供良好的回報(bào)。據(jù)ICCRA 統(tǒng)計(jì)，8只保租房公募REITs的平均年化分派率穩(wěn)定在4%以上，2025年上半年派息完成率區(qū)間為92.8%–160.9%，反映分派能力與運(yùn)營(yíng)預(yù)判能力持續(xù)增強(qiáng)。

　　租賃市場(chǎng)規(guī)范也在逐步完善，推動(dòng)行業(yè)走向規(guī)范化，為市場(chǎng)注入了信心。9月15日正式施行的《住房租賃條例》，明確了企業(yè)資金監(jiān)管、主體責(zé)任和承租人權(quán)益保護(hù)，統(tǒng)一了行業(yè)規(guī)則，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，也強(qiáng)化了需求方對(duì)租賃市場(chǎng)的認(rèn)可度，為資本進(jìn)入和資產(chǎn)擴(kuò)募奠定了基礎(chǔ)。

　　要持續(xù)發(fā)展保租房REITs，還需要有優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目得以源源不斷地輸入。ICCRA指出，近來(lái)多地啟動(dòng)了存量商品房收儲(chǔ)計(jì)劃，將其轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，并加快項(xiàng)目入市節(jié)奏。新一批可投標(biāo)的陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，使租賃住房資產(chǎn)在數(shù)量、結(jié)構(gòu)與地域分布上都更加均衡，為REITs和ABS提供了充足、可持續(xù)的底層資產(chǎn)來(lái)源。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來(lái)保租房REITs規(guī)模有望加速擴(kuò)容。中金公司認(rèn)為，我國(guó)存量租賃住房規(guī)模可觀，且部分租賃住房私募基金存在退出需求，為后續(xù)新發(fā)租賃住房REITs提供了充足資產(chǎn)儲(chǔ)備；目前已上市的租賃住房REITs原始權(quán)益人資產(chǎn)儲(chǔ)備豐厚，預(yù)計(jì)未來(lái)“新發(fā)+擴(kuò)募”有望推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。

　　上述機(jī)構(gòu)指出，自首批租賃住房REITs上市以來(lái)，因其具備租金回報(bào)穩(wěn)定，長(zhǎng)久期等類債券特征，逐漸成為機(jī)構(gòu)投資者資產(chǎn)配置的“壓艙石”。2024年末以來(lái)我國(guó)利率下行，疊加“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象共同推動(dòng)其估值上升。未來(lái)，租賃住房REITs作為穩(wěn)健配置型資產(chǎn)，預(yù)計(jì)將持續(xù)受到投資者青睞。

（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：2.6億人口租房！保租房REITs進(jìn)入擴(kuò)容新周期)

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