【財經分析】公募REITs表現結構性分化 產業(yè)園區(qū)板塊階段承壓

　　新華財經上海8月19日電 今年以來，國內基礎設施REITs市場（以下簡稱“C-REITs”）表現可圈可點。然而，記者觀察發(fā)現，較之于消費、保租房等強勢板塊，以產業(yè)園區(qū)為代表的部分板塊表現則不甚理想。

　　部分項目運營承壓

　　根據券商測算，截至2025年6月30日，C-REITs市場自上市以來板塊平均漲幅達30.53%。其中，租賃住房類和消費類受到政策端影響，溢價率超50%。與之相對，產業(yè)園區(qū)板塊的市場表現卻總體較弱，環(huán)比僅微漲0.41%。

　　記者觀察發(fā)現，上周產業(yè)園板塊跌幅同樣居前（下跌-0.64%）。在已上市的19只產業(yè)園REITs中，僅有5只上漲。下跌幅度明顯的產品包括中金湖北科投光谷REIT（-3.65%）、國泰君安東久新經濟REIT（-2.04%）、華泰南京建鄴REIT（-1.86%）、廣發(fā)成都高投產業(yè)園REIT（-1.75%）、華夏合肥高新REIT（-1.68%）、華夏和達高科REIT（-1.48%）、及國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園REIT（-1.29%）等。

　　再就已經公布第二季度報告的基礎設施公募REITs來看，有部分項目的核心運營指標顯著下滑引發(fā)市場關注。

　　以聚焦武漢光谷核心產業(yè)園區(qū)的公募REITs——中金湖北科投光谷REIT為例，該項目正面臨區(qū)域競爭白熱化帶來的嚴峻挑戰(zhàn)。

　　公開數據顯示，截至2025年6月30日，中金湖北科投光谷REIT的整體出租率僅為72.66%，較去年同期大跌17.28個百分點。其中，光谷軟件園的出租率為70.95%（同比下降15.83%），“互聯網+”項目的出租率為81.58%（同比回落11.74%）。

　　不僅如此，中金湖北科投光谷REIT的租金水平亦呈現出持續(xù)走低的態(tài)勢，項目平均租金降至59.90元／平方米／月，同比下降3.73%。兩大子項目租金同步下滑——光谷軟件園為61.99元／平方米／月（同比回落3.95%），“互聯網+”項目為50.42元／平方米／月（同比下滑1.06%）。

　　無獨有偶，建信中關村REIT的二季度表現同樣不甚理想，報告期內（2025年4月1日至2025年6月30日），基金實現收入29617155.62元，凈利潤為-4974871.48元。

　　據記者了解，報告期內建信中關村REIT的基礎設施項目依舊面臨挑戰(zhàn)，特別是隨著中關村軟件園內空置面積的增加，各項目間競爭加劇，價格戰(zhàn)激烈，導致平均月末租金同比下降14.74%，出租率同比下降5.35%。在上述因素的共同作用下，報告期內基礎設施項目營業(yè)收入同比下降了17.81%，可供分配金額同比下降了33.01%。

　　供需失衡情況突出

　　來自中金公司的研究觀點認為，往前看，產業(yè)園板塊的供需端壓力猶存。

　　2025年全年，產業(yè)園資產經營仍充滿挑戰(zhàn)。一方面，是因為新增供給沖擊尚存。另一方面，現階段各企業(yè)的租賃需求尚未明顯回升。需指出，產業(yè)園租戶承租意愿和能力受到我國經濟增速、市場需求、國際貿易等多重因素影響，而上述宏觀因素目前存在諸多不確定性。若宏觀經濟環(huán)境發(fā)生較大變化，那么必然會對園區(qū)租賃需求帶來不利影響，進而影響產業(yè)園區(qū)資產收益及行業(yè)未來發(fā)展趨勢。

　　再者，來自行業(yè)競爭加劇的影響也不容忽視。隨著產業(yè)轉型升級，企業(yè)對選址要求開始變得更加多樣化，除關注基礎設施成本端外，還關注產業(yè)鏈協同、政策支持、資源導入等多個因素，整體行業(yè)競爭壓力進一步加劇。就中觀維度考慮，若部分區(qū)域產業(yè)園供給超預期，或區(qū)域內產業(yè)發(fā)展發(fā)生重大變化，這都會在一定程度上致使區(qū)域內供需失衡，構成負面影響。

　　綜合來看，“盡管公募REITs在制度設計上強調資產權屬清晰、運營穩(wěn)定與收益可預期，但近年來，多個產品的運行情況表明，底層資產一旦出現運營波動、租金下滑或租戶流失，將迅速傳導至基金層面，引發(fā)收益預期下修甚至二級市場價格劇烈波動，嚴重時還會引發(fā)投資者信心危機，導致集中拋售和估值失控?！鼻笆鐾顿Y人直言，“就現階段來看，除部分一線城市產業(yè)園項目以及部分工業(yè)廠房類項目有望維持相對經營韌性外，對于C-REITs產業(yè)園板塊，建議保持審慎。”

　　中期表現有望改善

　　當然，拉長時間維度來看，伴隨產業(yè)園供給逐步走向平衡，疊加產業(yè)經濟的結構性復蘇，產業(yè)園的周期性表現有望得到改善。

　　以上海市場為例，根據券商機構預測，2024年全上海的產業(yè)園區(qū)新增供應約達330萬平方米，形成歷史高峰，而后續(xù)兩年產業(yè)園區(qū)的新增供應預計為250萬平方米及190萬平方米。

　　“供應高峰之后，隨著國內經濟周期的重啟，產業(yè)園區(qū)的租金有望企穩(wěn)并重新邁入上行通道。”張江高科黨委委員、副總經理趙海生此前接受新華財經記者專訪時說。

　　記者觀察發(fā)現，目前國內產業(yè)園區(qū)行業(yè)正在從粗放式的高速開發(fā)“增量時代”邁入精細化的高質管理“存量時代”。身處存量時代，產業(yè)園區(qū)已從過去為區(qū)域產業(yè)發(fā)展提供集中的空間載體，匯聚人力資源，發(fā)展到了如今參與區(qū)域產業(yè)孵化、產業(yè)研究與產業(yè)投資等領域的工作中。

　　針對行業(yè)未來如何“破局”的疑問，趙海生以張江高科舉例：“目前，我們正在從傳統的產業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)向科技產業(yè)投資控股集團轉型發(fā)展。產業(yè)園區(qū)行業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿碓从诟泳毣膱@區(qū)管理與服務，更重要的還是深入到產業(yè)中去，積極地構建產業(yè)生態(tài)。”

　　無疑，區(qū)域產業(yè)發(fā)展將推動產業(yè)園區(qū)升級，并吸引更多的上下游企業(yè)形成集聚效應，提高園區(qū)的活力與韌性。

　　業(yè)內專家建議，對于各地的產業(yè)園區(qū)來說，未來應積極參與地方政府主導的招商引資計劃，與政府聯合打造區(qū)域品牌，通過政策導入和產業(yè)推廣提升園區(qū)吸引力。

（文章來源：新華財經）

(原標題：【財經分析】公募REITs表現結構性分化 產業(yè)園區(qū)板塊階段承壓)

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